Hur vet jag vad en lägenhet är värd?
Värdet bestäms av vad liknande lägenheter i samma område faktiskt har sålts för, inte av utgångspriset. Utgå från slutpriser de senaste sex till tolv månaderna för lägenheter med liknande storlek, våning och skick, räkna om till pris per kvadratmeter och justera sedan för avgift, föreningens ekonomi, planlösning och läge i huset.
Bedöm om utgångspriset är rimligt: granska pris och förening före köpet
Utgångspriset är en marknadsföringssiffra
Utgångspriset sätts av mäklaren tillsammans med säljaren och har inget krav på att spegla marknadsvärdet. Det används ofta lågt för att locka många till visningen och skapa budgivning, ibland högt för att signalera att säljaren inte tänker gå under en viss nivå.
Det enda som säger något om värdet är slutpriser: vad köpare faktiskt betalat för jämförbara objekt. Skillnaden mellan utgångspris och slutpris varierar stort mellan områden och perioder, så använd aldrig en tumregel i stil med tio procent över utgångspris.
Välj rätt jämförelseobjekt
En jämförelse är bara användbar om objekten är faktiskt lika. Ju närmare i tid, geografi och egenskaper, desto mindre justeringar behöver du göra.
- Samma område, helst samma kvarter eller samma förening
- Boarea inom cirka 15 procent av den bostad du tittar på
- Samma antal rum, eftersom ett extra rum på samma yta ger högre pris per kvm
- Sålda inom sex till tolv månader, kortare period i en snabbt rörlig marknad
- Liknande våning, hiss och balkong, som alla påverkar priset tydligt
Tre till fem riktigt lika försäljningar säger mer än tjugo ungefärliga. Har du bara olika objekt att jämföra med, räkna hellre fram ett spann än en exakt siffra.
Räkna om till pris per kvadratmeter
Pris per kvadratmeter gör olika stora lägenheter jämförbara. Dela slutpriset med boarean. Tänk på att små lägenheter nästan alltid har högre pris per kvm än stora i samma hus, eftersom efterfrågan per kvadratmeter är högre i de små.
- Referens 1: 58 kvm, 4,35 Mkr
- 75 000 kr/kvm
- Referens 2: 62 kvm, 4,90 Mkr
- 79 000 kr/kvm
- Referens 3: 55 kvm, 4,15 Mkr
- 75 500 kr/kvm
- Median per kvm
- 75 500 kr/kvm
- Bostaden du tittar på: 60 kvm
- 60 × 75 500
Ligger referenserna långt ifrån varandra är osäkerheten stor. Arbeta då med spann, inte en punkt.
Justera för det som skiljer
När du har en grundnivå per kvadratmeter justerar du för egenskaper som skiljer objektet från referenserna. Storleksordningarna nedan är typiska för svenska storstadsområden och ska ses som riktmärken, inte exakta tal.
| Egenskap | Typisk påverkan | Kommentar |
|---|---|---|
| Hög våning med hiss | Plus några procent | Mest värt i hus med fem våningar eller mer |
| Bottenvåning mot gata | Minus några procent | Insyn och ljud påverkar mer än själva våningen |
| Balkong eller uteplats | Plus, ofta 3 till 7 procent | Väderstreck och storlek avgör |
| Nyrenoverat kök och bad | Plus | Men bara en del av renoveringskostnaden återfås |
| Renoveringsbehov | Minus hela kostnaden | Räkna med faktiska hantverkspriser, inte önsketänkande |
| Hög månadsavgift | Minus | Se avsnittet om avgiftens vikt nedan |
Testa på bostaden du tittar på
Klistra in mäklarlänken så räknar Bonos ut nyckeltalen åt dig och förklarar vad de betyder för just den bostaden.
Från 49 kr. Ingen länk? Fyll i uppgifterna själv.
Avgiften och föreningens ekonomi påverkar värdet
Två identiska lägenheter med olika månadsavgift är inte värda lika mycket. Avgiften är en kostnad du bär så länge du bor kvar, och skillnaden slår igenom i vad köpare är villiga att betala.
- Skillnad per månad
- 1 000 kr
- Skillnad per år
- 12 000 kr
- Motsvarande lån vid 4 procent ränta före avdrag
- cirka 300 000 kr
Låg avgift kan också vara en varningssignal. Ligger avgiften långt under jämförbara föreningar samtidigt som belåningen är hög eller underhållet skjutits upp, är den låga avgiften ett lån mot framtiden. Läs mer i nyckeltal i en BRF och hur du läser en årsredovisning.
Vanliga misstag i värdebedömningen
- Att jämföra med utgångspriser i stället för slutpriser
- Att använda ett områdessnitt utan att ta hänsyn till storlek och antal rum
- Att jämföra mot en topp i marknaden ett eller två år tillbaka
- Att räkna en renovering som en investering krona för krona
- Att bortse från föreningens skuld och kommande underhåll
- Att låta känslan på visningen ersätta räkningen hemma vid köksbordet
När du har ett spann bestämmer du din egen övre gräns innan budgivningen börjar. Hur du gör det tar vi i budstrategi och budgivning.
Snabbmetod: värdera en lägenhet i fyra steg
- Hitta tre till fem sålda lägenheter i samma område det senaste halvåret
- Räkna ut deras slutpris per kvadratmeter och ta mitten av spannet
- Multiplicera med bostadens boarea
- Justera för våning, hiss, balkong, skick, avgift och föreningens skuld
Det sista steget är svårast, eftersom föreningens ekonomi sällan syns i annonsen. Se rimligt kvadratmeterpris och skuld per kvadratmeter.
Frågor och svar
- Hur räknar man ut vad en lägenhet är värd?
- Ta slutpriset per kvadratmeter för jämförbara sålda lägenheter i området, multiplicera med boarean och justera för skick, våning, avgift och föreningens ekonomi.
- Är utgångspriset samma sak som marknadsvärdet?
- Nej. Utgångspriset är satt för att sälja bostaden och kan ligga både under och över det pris marknaden faktiskt betalar. Endast slutpriser för jämförbara objekt säger något om värdet.
- Hur gamla får jämförelseförsäljningar vara?
- Helst sex till tolv månader. I en marknad som rör sig snabbt bör du hålla dig till de senaste månaderna och justera för prisutvecklingen sedan dess.
- Hur mycket påverkar månadsavgiften priset?
- Tusen kronor lägre avgift per månad motsvarar ungefär ett lån på 300 000 kronor vid fyra procents ränta, vilket i praktiken brukar synas som ett par hundra tusen i prisskillnad.
Se vad lägenheten du tittar på är värd
Klistra in länken till annonsen så jämför Bonos med liknande försäljningar och väger in föreningens ekonomi i prisbedömningen.
Från 49 kr. Ingen länk? Fyll i uppgifterna själv.