Dolda fel i bostadsrätt: vem ansvarar och vad gäller?
En bostadsrätt köps i befintligt skick och du som köpare har en undersökningsplikt. Fel du borde ha upptäckt vid en noggrann visning kan du sällan kräva ersättning för. Ett dolt fel är ett fel som inte gick att upptäcka och som du inte kunde räkna med. Säljaren kan då bli ansvarig, men mycket i huset, som stammar och fasad, är föreningens ansvar och inte säljarens.
Vad räknas som ett dolt fel?
En bostadsrätt är lös egendom och köpet regleras i köplagen när en privatperson säljer. För att ett fel ska räknas som dolt brukar tre saker krävas: felet fanns vid tillträdet, det gick inte att upptäcka vid en noggrann undersökning och du kunde inte räkna med det utifrån bostadens ålder och skick.
| Exempel | Troligen dolt fel? |
|---|---|
| Fuktskada bakom nyrenoverat kakel | Kan vara det, särskilt om säljaren kände till den |
| Sliten parkett som syntes på visningen | Nej, det borde du ha sett |
| Egenhändigt dragen el utan behörighet | Kan vara det |
| Gamla stammar i ett hus från 1960-talet | Nej, och det är föreningens ansvar |
Säljaren eller föreningen, vem ansvarar?
Som bostadsrättshavare ansvarar du oftast för lägenhetens inre delar, som golv, väggytor, köksinredning och tätskikt i badrummet. Föreningen ansvarar normalt för husets stomme, stammar, tak och fasad. Exakt gränsdragning står i föreningens stadgar.
Det betyder att ett kommande stambyte inte är ett dolt fel du kan kräva säljaren på, men det kan bli en stor kostnad för dig via avgiften. Läs mer i guiden om stambyte.
Hur lång tid har du på dig?
- Meddela säljaren skriftligt inom skälig tid efter att du upptäckt felet
- Enligt köplagen måste du reklamera senast två år efter tillträdet
- Spara bilder, kvitton och utlåtanden från hantverkare
Så skyddar du dig före köpet
- Undersök bostaden noggrant, se checklistan för visning
- Fråga om renoveringar, vem som gjorde dem och om det finns intyg för badrum och el
- Överväg en överlåtelsebesiktning vid äldre eller nyrenoverade bostäder
- Läs årsredovisningen och underhållsplanen för det som är föreningens ansvar
- Ställ rätt frågor till mäklaren
Frågor och svar
- Kan man häva köpet av en bostadsrätt vid dolda fel?
- Det är möjligt om felet är väsentligt, men det vanligaste är prisavdrag eller ersättning för att åtgärda felet.
- Gäller undersökningsplikt för bostadsrätter?
- Ja. Du förväntas undersöka bostaden noggrant. Fel du borde ha upptäckt kan du normalt inte kräva ersättning för.
- Är stambyte ett dolt fel?
- Nej. Stammarna är normalt föreningens ansvar och kostnaden betalas av alla medlemmar via avgiften eller lån i föreningen.
Kontrollera det säljaren inte ansvarar för
De dyraste överraskningarna sitter ofta i föreningen: stambyte, tak och lån. Klistra in annonslänken så går Bonos igenom föreningens underhåll och ekonomi.
Från 49 kr. Ingen länk? Fyll i uppgifterna själv.